みなさん、こんにちは。公認会計士税理士の藤井です。
今年も無事確定申告業務を終えることができました。
弊所のお客様には不動産賃貸をされているいわゆるオーナー様が多くいらっしゃいます。
この不動産賃貸業というのは、一部新築ワンルームマンション投資等は除けば一般的には、数字上では経費がもともと少なく比較的利益が出る事業です。
しかし、一方で不動産を取得するための借入金が残っており、（税金を支払った後の）利益から経費計上されない借入金の元金を返済する計算になるので、賃貸マンションに空部屋ができ、なかなか埋まらないという状況のオーナー様においてはキャッシュフローはギリギリであったり、マイナスであったりする方もいらっしゃるかと思います。
事業というのは、損益よりもキャッシュフローつまりお金が重要です。いくら利益が出ていてもお金がなければ、いつか資金ショートし事業が立ち行かなくなるか、または生活が行き詰まることになりかねません。
今キャッシュフローに苦しむ不動産オーナー様のすべきこと
不動産賃貸業は、空部屋ができればその分キャッシュフローは悪くなる。だからその空部屋を埋めることを必死に考える。一般的にはあとからできた物件のほうが設備等も新しく顧客は付きやすい。だから最新の設備を取り入れたり、マンションのセキュリティーを強化したり。そして万策尽きると最後に行きつくのは賃料の値下げ。空き部屋のままにしておくよりはマシかもしれないが、仮に新しい入居者が入っても、以前よりは間違いなくキャッシュフローは悪化する。このようにどんどん家賃収入は減り、また修繕等の維持費は年数を経過すればするほど増加していくことが考えられます。これもキャッシュフローを悪化させる要因となります。
物件によっては立地がいいとか、他の要因から空部屋ができてもすぐ埋まるというケースもあるでしょう。また、店子さんが古い方ばかりで全く動かないとか、すでに借入金を完済していてキャッシュフローにかなり余裕がある。こんな方は今対策を考える必要はないかもしれません。
でも、今まさにキャッシュフローに苦しまれているオーナー様はどうしたらいいのか？
キャッシュフローが悪くなったら、まずは銀行を変えることも含めて、銀行融資の条件を見直しましょう。
そしてもう一つ。売却の検討をしてみましょう。そうです。売ってしまうのです。今キャッシュフローが悪い状況で将来それが好転する可能性は限りなく低いのです。今の苦しみはこれから益々重く苦しくなっていきます。
私のような会計事務所経営者から見れば、オーナー様はお客様であり不動産を売却されたらお客様が減ってしまうわけで、なぜそんな話を？と思われるかもしれないのですが、私はオーナー様が出口の見えない暗闇で苦しむのを見たくないのです。本当に胸が痛みます。
昨年、弊所のクライアント様で所有賃貸不動産を無事売却された元オーナー様は、ローン返済の苦しみから解放され本当に嬉しそうにされていました。
お金がない！苦しい！そんなオーナー様は一度弊所にご相談ください。銀行見直しのお手伝い、売却のお手伝いもさせていただいております。一番いい解決策を考えましょう。
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