不動産売却の計上時期

法人・個人が不動産の売却をした場合には、いつどの時点を不動産売却日とするかについては少々注意が必要となります。

不動産(土地・建物等)を法人や個人が譲渡、売却した時に、税務申告上どのタイミングで譲渡所得を計上するのか、つまり譲渡日はいつになるのか、法人税、所得税の確定申告で、金額が大きい場合が多いだけに難しいところです。たとえば個人の方の場合、12月の譲渡として確定申告に入れるか、翌1月の譲渡にして翌年の確定申告に入れるかで各年度の所得が大きく異なってきます。それが誤りであれば、修正申告が必要となり、延滞税・加算税等のペナルティーが課せられることになります。

1. 個人の場合

 所得税では不動産の譲渡日は原則 として、売買など譲渡契約に基づいて資産を買主などに引き渡した日としております。 

 ただし 契約の効力が発生した日( 所基通36-12 )とすることもできるとしております。

2.法人の場合

 法人税では不動産の譲渡日は原則 引き渡した日(基通2-1-2)(要継続適用)としております。

 ただし土地(含:土地上の権利)の譲渡で引渡日が不明の場合、次の早い日でも可能です。

 ①代金の概ね50%収受の日

 ②所有権移転登記申請の日

 引き渡していることが客観的に明確な場合は適用できません。建物の場合はカギの引渡等で推測がつくことが多いのですが、土地の場合は引き渡しが不明な場合も多いと思われます。

 

(参考までに不動産売買仲介手数料について)

3.不動産会社の仲介手数料

不動産会社の売買の仲介手数料はいつ計上するのかというと、原則:契約の効力が発生した日の属する事業年度となります。

容認規定として、当該契約のかかる取引の完了した日(=引き渡した日)でもよいとされています。ただし継続適用が要件となります。

またその場合には、事前に収受した金額(手付金、前受金)はその時点で収益計上する必要があります。

 

【留意事項】

 引き渡した日とは・・・所有権移転登記に必要な権利証等の書類を相手方に引き渡した日。ただし遅くとも譲渡代金の決済まで。

したがって代金決済をしてしまったら、書類の交付を故意に遅らせたとしても売上計上は必要となる。

 契約の効力の発生した日・・・必ずしも契約日とはならないので注意が必要。

たとえば、契約条項に旧建物の取り壊しが入っている場合には取り壊しがされた日が契約の効力の発生した日となります。

 

 

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