節税対策 不動産オーナー様、賃貸不動産は個人所有より、法人所有が有利です!

今回は、節税を目指すなら、賃貸不動産は個人所有より法人所有が有利です!というお話です。

当税理士事務所にも、大田区、品川区、川崎市、横浜市はじめ様々なところで不動産オーナーをされているお客様がおられますが、不動産を所有するオーナー様に共通のお悩みで多いのが、「税金が高いこと」 と、子供への財産の継がせ方、つまり 「相続」 に関することです。この悩みを解決する方法として新たに法人を設立し(または既存の事業法人を利用し)、この法人に賃貸不動産を所有させるという方法があります。つまり資産所有法人を利用するものです。簡単にご紹介したいと思います。

個人所有から法人所有へ

どんな効果があるか?

1.所得税・住民税等の節税

個人で賃貸不動産を所有すると・・・

物件から得られる収入はすべて当該個人に帰属する。そのため、トータルで高額の所得があると、所得税・住民税は所得に比例して税率が上がっていく累進課税のため、高い税率(最高税率55%)が課される可能性が高い。

不動産を法人所有にするとは・・・・

物件から得られる収入はいったん法人に帰属し、その収入を法人の役員(ご本人のご親族等)に役員報酬、つまり給与として支払う。それによって、節税することができます。(節税の程度は、ご本人およびご親族の所得の状況により変わってきます)

 なぜ、節税になるのか?
理由(1) 所得の分散

既述のとおり、もともとご本人が受け取っていた家賃収入を法人を通して、ご本人以外のご親族に役員報酬として、分散することによって、適用される税率が下がり節税につながります。

理由(2) 事業所得→給与所得

不動産収入を個人で受けると、事業所得となるが、法人で受けた場合、いったん法人の売上および利益となり、そこからご親族が役員報酬として受取ることで、ご親族は事業収入ではなく、給与  収入を得る形となる。給与収入は収入の金額に応じて一定の控除額(給与所得控除額)があるため、課税所得金額を抑えることができる。その分、節税につながります。

 

2.相続財産の増加抑制による相続税の節税

本来ご本人に帰属していたはずの事業所得が、法人を通して他のご親族に流れることにより、それが数年以上になってくれば、その分だけご本人の相続財産となるべき財産を減少させることができる。

3.相続人の納税準備金の財源作りができる

法人を通して、ご本人の法定相続人となる方が役員として給与を受け取る形を取ることで、将来相続時の相続税の納税資金の財源作りにも役立てることもできる。

4.円満相続の役に立つ

所有法人を物件ごとに作り、各法人の所有者(株主)を各相続人にすることで、生前に不動産をわけてしまうことも考えられる。

もしこれが可能なら、相続時に争うことを避ける効果が期待できる。

 

 

 法人所有にするためには

基本的には、既存の不動産であれば、オーナー様が法人に譲渡することになります。譲渡時には、譲渡所得税(【売却価額-取得価額】の20%)が課税されるので、税金がかからないようにするため、建物のみを簿価で譲渡する方法もあります。

新規の不動産を法人所有にするためには法人名義で融資を受ける必要があります。また、登記費用や不動産取得税などの初期費用がかかります。この2点が、法人所有にする上でのハードルになります。

留意事項

法人が不動産(土地・建物等)を取得してから3年間に、相続が発生した場合、通常の場合と土地・建物の評価方法が変わることで、相続税評価額が高くなります。

通常、土地は路線価(おおよそ取引価額の80%)を基準とした評価を行いますが、3年以内に取得した土地等は取引価額つまり時価で計上します。また、建物は固定資産評価証明書の金額(おおよそ取引価額の60%)で評価しますが、3年内の取得又は新築の場合は通常の取引価額、つまり時価となります。

ですから、相続対策を考えた場合には、お早めに実行されることが重要です。

 

法人・個人事業の会計・税務(節税、税務調査)、不動産賃貸、相続、法人化等のことでお困りなら

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